用户名 密码
首页 > 新闻中心 > 行业新闻 > 6·5土拍|都是国企拿地 几种自持比例并不简单

6·5土拍|都是国企拿地 几种自持比例并不简单
来源:华城联合控股集团 发布:2017-06-08

[摘要] 今天(6月5号),杭州一共出让了5宗地块,三宅两商,3宗商住地分别位于下沙大学城北单元、下城区三塘单元以及滨江区襄七房单元, 商地和停车场用地位于上城区望江单元和江干科技园单元。

前些天吃饭,我一个圈外朋友问我:听说这个月是你们土拍月呀!我怔了片刻,停杯投箸,泪水充盈了眼眶,朦胧中都是自己即将奔波于土拍直播、出快讯和赶总结稿的模样。

6月杭州即将迎来出让高峰,18宗经营用地、71万方体量待出让,平均每周两次土拍,可以,这个节奏很撩人……所以这位朋友,能让我好好吃顿饭增强体质迎接密集土拍月吗?

壹|土拍月的第一场土拍

感觉上顿饭还没消化完,6月的第一场土拍就已经在硝烟弥漫中结束了。今天(6月5号),杭州一共出让了5宗地块,三宅两商,3宗商住地分别位于下沙大学城北单元、下城区三塘单元以及滨江区襄七房单元, 商地和停车场用地位于上城区望江单元和江干科技园单元。

望江单元

▲上城区望江单元

望江的停车场由杭州停车产业股份有限公司(国企钱江新城投资集团旗下公司)竞得,江干科技园单元是一宗村级留用地,由本地普福实业底价成交。这两宗地块不再赘述。

江干科技园

▲江干科技园单元

今天的主角必然是下沙、滨江、下城的三宗商住地,第一轮全部直接封顶(就喜欢这样爽气的KFS),三宗地块毫无例外都秒入竞拍自持阶段,虽然最终没有超过几天前融信空港新城67%的自持,但场面可以说也是十分“血腥”了。

贰|崛起的下沙大学城北

地块详情:出让面积48736平米,容积率2.63,建筑面积127952.5平米,起价72583.00万元,起始楼面价5672.65元/平米。(JS0603-16部分为商业商务用地,占总建筑面积的28%以上)。

成交详情:由金地以上限价格123391万元竞得,楼面价9644元/㎡,溢价率70%,自持面积比例41%。

大学城北

▲下沙大学城北单元

相比于金沙湖和沿江板块,短期内没有地铁规划的大学城北板块在这些年受到的关注相对较少,但是随着周边板块库存的下降,大学城板块开始逐渐吸引开发商的目光。

地块东侧即为丰隆百翘香江、周边住宅项目众多:杭州碧桂园、宋都东郡国际、保利城市果岭等均已建成;还有宋都东郡之星和中铁建保利像素在售。加之今天金地的入驻,可以满足周边板块大量的外溢客户。

板块内上一次地块出让要追溯到2016年1月25日,也就是现在在售的保利像素和东郡之星,当时的楼面地价是4540元/㎡左右。值得一提的是,保利像素是上个月(5月)的销冠,成交均价在14000元/平左右。

配套解析

交通:地块紧邻东西向主干道德胜快速路,向西可通过市中心到达余杭,向东过钱塘江于江东大道相连,距地铁1号线延伸段文海南路站约2公里;

商业:下沙大学城丰富的商业及教育配套。

休闲:体育休闲公园、沿江生态公园等。

叁|刨除商业部分住宅自持仅11%的三塘地块

地块详情:地块位于下城区东新路和石祥路交叉口,规划为商住地,出让面积38392㎡,可建面积115171.6㎡。

成交详情:由央企中冶以上限价格343321万元竞得,楼面价29810元/㎡,溢价率70%,自持面积36%。

三塘单元

▲三塘地块

这块地有大约25%的商业部分,刨除这25%,实际上中冶需要自持的住宅部分仅有11%左右。当然,这对资本实力雄厚的央企来说算不了啥。

地块西侧紧挨上塘河,东侧与大盘万家星城隔街对望,周边交付小区还有中粮方圆府、中铁建国际城。在地块周边稍远一些的范围,还分布着大量的老小区,可以预见,等到三塘地块建成之时,断然不缺来自周边的改善型客群。

下城区上次拍地就是惊动杭州的绿城潮鸣地块,到现在还是杭州宅地最高楼面地价纪录保持者,不过两块地一南一北没啥可比性。可以看看周边楼盘均价:万家星城二手房约35000元/平、阳光城文澜府约36000元/平、新天地中心LOFT24000-33000元/平(数据参考:房天下)。

配套解析

交通:地块周边靠近留石快速路、东新路、沈半路、新天地街、沈家路等多条主干道路,快速通达杭州市中心;靠近规划地铁4号线长滨廊路站,未来轨道交通便利。

教育:地块周边有万家星城幼儿园、胜蓝实验小学、胜蓝实验中学、风帆中学、源清中学、浙江大学城市学院、浙江树人大学等,教育资源丰富。

商业:地块北面为阳光城·银泰城,东面靠近杭州新天地,南面有西联广场、物美超市等商业配套。

医疗:地块南面即为下城区中西医结合医院,西面距离杭州第二人民医院约2.8公里。

肆|加上商业实际自持近50%的襄七房地块

地块详情:东至聚才路,南至滨康路,西至长河路,北至江二路,规划为居住兼容商业用地,出让面积65096㎡,容积率3.2,建筑面积208307.2㎡。

成交详情:由央企保利以上限价格574635万元竞得,楼面价28390元/㎡,溢价率70%,自持面积36%。

襄七房

▲襄七房地块

5月20号,该地的出让面积从65096㎡更改为57996㎡,建筑面积由208307.2㎡更改为202407.2㎡,起始楼面价不变。原因是在新的规划中,原先5900方的配建幼儿园出让方式改为划拨,地上建筑面积无需计算价格。此举虽然降低了总价,但也无形中抽离了一部分自持比例,开发商会因此付出更多的成本。

另外,襄七房土地出让文件显示,地铁5号线江虹西路西站的上盖商业部分需全部自持,大约占地上总面积的15%左右。加上最终竞得的36%自持,实际上真正的自持比例近50%。

滨江区上回拿地是刷遍朋友圈的信达123亿奥体地王,楼面价21576元/平,含商业。虽然这块地所在的长河镇不如奥体这么火,但是周边产业集聚,阿里巴巴、网易、华为研究所、浙大中控……以及大大小小的产业园,高密度的高新技术产业将源源不断地提供大量的精英客群。

配套解析

交通:地块位于滨江区,靠近在建地铁5号线江虹路西站,周边靠近软件园。5号线一期施工工期为60个月,计划2019年底试运营。

教育:长河街道幼儿园、博文小学、长河中学;

周边新房:目前新房供应几乎为零。

虽说6月以及今后会有大批量的土地供应,但是按照目前的土拍政策,不难猜测今后每一块涉宅用地都将以现房形式销售,2到3年之内,这批新房基本无法进入市场。

今天拿地的金地、中冶、保利,要不就是有地方政府控股背景的国企,要不就是资金实力雄厚的央企。对于大多数开发商来说,一面是各种关卡,各种约束,一面是缺粮亟待补仓,现在想拿块好地,真是不小的考验。

买房和拿地,实属难兄难弟。

关闭本窗口