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过去十年房地产政策存在4大缺陷
来源:华城联合控股集团 发布:2014-11-28
 

  陈淮在中国地产年会上,首先犀利指出,上届政府10年政策存在四个重要缺陷。

  第一个缺陷,过度依赖于强化政府权利,调节资源配置的作用。从最初的8·31土地召开化,到后来的9070政策,到后来的清算土地增值税,以及后来的限购限贷,都是依赖于不断的强化政府权力来解决市场发展过程中问题,把市场机制完全置于一边。

  第二个缺陷,被动性、滞后性、主观性非常明显。不管国10、国5,没有一次政策是在事情发生之前理性预见的做出调整,都是在市场发生变动之后,滞后的被动的来做出调整的。最明显的例子就是2013年初的国五条,结果成为了市场中的一个动员令,成了一个购销两旺的一个契机。

  第三个缺陷是高成本、低效率。10年调控不是没有效果,但是如同现在看病,吃了一个最贵的药,但见效却一般。

  最后一点缺陷是10年的调控没有一条触动体制,没有一项是和改革相结合的。

  关于1121日央行降息,陈淮认为,重点不在于利率的调整,而是房企能否拿到更多的按揭贷款,释放贷款才能解决楼市的需求。

  而对于国务院新调整的城市等级划分,陈淮认为,100万到500万人口城市,相当大一部分是房地产业的主战场,人口聚集的核心地方,房企在战略布局上,应注意到国家城市化以及结构调整的变化。

  新常态:供大于求和价格波动上涨

  进入2014年以来,很多地方被指销售量下降,价格波动、房子卖不出去,甚至说中国的房地产到了最后的时刻了,崩盘、末日要来。陈淮并不同意这一观点,他认为真正的黄金10年才刚刚开头。但同时也指出,未来的黄金10年是发展的10年,又同时是优胜劣汰、残酷调整的10年!是房地产行业素质全面净化、行业的抗风险能力、市场适应能力、国际竞争能力不断提高的新10年。这才是真正的新常态和旧常态的区别。

  陈淮认为,2014年之所以有量和价的调整,最主要的原因是过去长期被政策掩盖的一些现象,现在逐步的显化出来了。市场中的供求关系本来就客观存在在那,中国盖多少房子、房价多少,并不能让政策来做主,而应该是客观规律和市场说了算。

  供大于求是大多数城市的常态。除了北上广深,三分之二城市过去10年基本上是供大于求的,并不是到2014年才供大于求的。

  2013年房地产业提升购销,这一年成为房地产的大年,20142015的需求被提前释放,2014是小年很正常。

  陈淮特别指出,大家在看到今年是小年的同时,是否意识到,今年110月房地产开工总面积萎缩了9.8%,其中住宅萎缩了15.5%,这就给我们一个可能,很可能今年少开工的这部分将导致2015或者2015年的上半年成为房地产供给的小年。那么到了明年这个时候的时候,供给的小年和需求的大年碰头会发生什么?

  第二个新常态:市场的规模扩张将出现一个波动的趋势。未来1020年中国房地产的市场规模、增长速度仍将是全球规模最大和增长最快的市场。

  陈淮确定无疑的指出中国还需要更好、更多的房子。同时认为大城市尽是独生子女,年轻人结婚买套房,男方女方家里各留一套,用不久多久每户居民都有7套房的说法,只能是一个传说。

  同时,房子随着城市化、城镇化的发展,价格将处于长期上涨的态势。但是在上涨过程中,会出现波动,这个波动被称之为优胜劣汰,市场重新选择高效率的资源配置者的过程。

 

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