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房价涨不涨,且看标杆楼盘
来源:华城联合控股集团 发布:2013-01-17
 

                         房价涨不涨,且看标杆楼盘

 

  一个区块的房价是否上涨,往往由区块内的标杆楼盘决定。2013年也是如此。

  何为标杆性楼盘?或在区域内体量偏大,或为区域内主力供应,或由品牌开发商开发,总而言之,是在各方面都具备领导力的楼盘,它可以对整个区块的房价起到引领作用。这些楼盘在影响区域房价上行的同时,亦带动城市整体房价上扬。

  2012年下半年的逆市大反击,让人们不禁猜测:2013年,在整体宏观调控不放松的前提下,房价会涨吗?如果上涨,又会涨多少?本报梳理了杭城楼市各区块及标杆楼盘的具体情况,供大家参考。

  钱江新城:商业地产打响头炮

  钱江新城,供应量一直非常有限。据相关机构统计,2013年预计整个钱江新城只有六七个楼盘上市,其中5个新盘。除3个住宅楼盘华成钱塘艺墅、江南御府和商博钱塘印象外,其余均为商业地产,包括海运国际和万象城悦玺。

  新的一年,钱江新城商业地产打起头炮1月份,先是万象城悦玺推出300余套酒店式公寓,紧接着,海运国际也将推一批酒店式公寓和写字楼。悦玺首期销售率为96%,从海运国际的认筹情况看,虽说没有开盘,但意向客户的认筹意愿也很强烈。

  风向盘代表:

  海运国际

  海运国际,作为钱江新城难得的一线江景准现房,由国有控股企业浙江省海运集团浙海海运有限公司投资开发,由60~250平方米精装行政公馆、130~1500平方米国际5A写字楼以及7000平方米商业走廊组成。该楼盘预计3月份将推1543~9层主力户型面积为60~80平方米的精装行政公馆、9套面积为230~250平方米的绝版顶层露台房以及686~14层面积为130~1500平方米的国际5A写字楼,其中,酒店式公寓定价在2.4万元/平方米,写字楼定价在2.2万元/平方米左右。

  海运国际作为商业地产项目,在限购背景下有着不限购准现房的优势,相比周边已开的酒店式公寓,海运国际更拥有一线江景现房两大优势。海运国际营销总监陈燕莉表示,海运国际首次开盘价格比较吸引人,酒店式公寓起价不过122万元,而这样的小豪宅和周边千万元级别以上的大豪宅拥有同样的江景和地段资源,我们的不少客户是居住在蓝色钱江或阳光海岸的实力人士,身价好几千万元,看中海运国际是替子女置业。

  滨江、萧山:地铁盘云集

  2013年的滨江,是大盘的时代,也是地铁盘的时代。

  新盘以滨康路周边的中天官河锦庭、瑞立东方花城、金地天逸为代表,紧邻地铁西兴站。就在最近,官河锦庭和东方花城已相继开盘。1月份,金地天逸也将开盘,首推北区户型。作为紧邻地铁西兴站和滨康综合体的3个新盘,它们的一举一动无疑对周边楼盘有着风向标意义。

  滨江另一个值得一提的板块就是奥体板块。这一板块紧邻奥体中心,两个代表楼盘为龙湖·春江彼岸和金昌·春和钱塘。

  风向盘代表:

  龙湖·春江彼岸

  作为龙湖20128月竞得的25万平方米大盘,春江彼岸共计15幢楼,其中13幢围绕地块呈环形分布,另外两幢为中央景观楼王,位于项目中间。楼高33层,均为超高层住宅产品。这也是龙湖2013年主打的豪宅项目。

  官河锦庭

  中天官河锦庭南至滨康路,西至阡陌路,紧邻地铁1号线西兴站约300米和地铁5号线400米,项目向东约300米毗邻建设中的70万平方米滨江时代商业综合体。项目由高层住宅和城市排屋组成,总建筑面积约20万平方米,首期推出73~136平方米户型。

  金昌·春和钱塘

  作为绍兴第一大房企金昌集团大手笔进入杭州的开篇之作,春和钱塘地处钱江世纪城核心区位,距地铁2号线仅600米,规划719~23层公寓,预计2013年上半年开盘,户型面积为90~180平方米,风格为新古典建筑群、法式风情园林。

  市中心:桥西板块回涨可能性最大

  2013年,作为传统的市中心板块,武林板块上演豪宅PK大战,除武林壹号、大家武林府、新湖武林国际、昆仑公馆、远洋公馆、新华园这些续销豪宅外,还将有武林外滩等新楼盘首次粉墨登场。而同属市中心的采荷一带则有元丰庆春御府即将上市。

  这一板块的供应房源基本上都为180平方米以上的大户型,2012年房价属于原地踏步,但销量一直打不开。由于部分楼盘两本证合一本证工作正在进行,加上房产税暂时不征,新的一年,这些大户型的销售预计会有较大突破,房价也会稳步上升。这一点,从昆仑公馆去年12月份25套的单月爆发性成交也可看出。

  而桥西板块,包括登云路一带的老桥西和石祥路以北的新桥西。老桥西以吉祥半岛为主力供应;新桥西,2013年新盘众多,除天鸿香榭里外,德信北海公园地块和方正荷塘月色都继续有新房源推出。

  2013年,桥西房价会怎么走?业内人士认为,去年3月份,桥西属于明显的价格低洼地,但2013年,它会随着楼市大盘稳步上行。

  风向盘代表:

  天鸿香榭里

  香榭里体量并不大,只有13.6万平方米,由11幢高层形成合围式布局,90平方米是主力户型。在以中小型楼盘居多的桥西板块,作为去年12月底首开的新盘,香榭里依旧有着风向标作用。

  吉祥半岛

  顺发吉祥半岛,杭州主城区罕见的半岛式居住区,创造了景色宜人、充满自由与灵动的生活空间。顺发吉祥半岛总建筑面积约17万平方米,其中地上建筑面积约为13.8万平方米。整个小区由9幢高层、9幢沿河排屋、部分商业用房组成。2013年主推排屋,1月份25号楼正在火热认筹当中。

  九堡、城东新城:20多个新盘,上市量最大

  九堡和城东新城两大板块一向是新地块出让的重地,2013年,两大板块预计有22个新盘上市,建筑面积总计212.7万平方米。

  城东新城一带,比较瞩目的新盘有德信东望、天阳城东新城项目、天城府等。2012年,普福地块出让了好几宗宅地,被中大、中铁建、保利等竞得,如果动作快的话,2013年也可能上市。

  九堡一带,以老盘供应为主,主力供应还是泊林印象等。

  风向盘代表:

  德信东望

  德信东望,占地面积约5万平方米,总建筑面积约18万平方米,联袂知名建筑设计大师、景观设计团队,承袭泊林系经典设计,紧邻华东地区现代化交通领地——新东站火车站,无缝对接地铁1号线/4号线彭埠站地铁口。

  万科普福地块

  20128月底万科才将该地块收入囊中,2013年初已经出现地块规划公示。从规划图可以看出万科普福地块目前初步共规划有12幢房源。该地块东至支路十五,南至规划支路十六,西至备塘路,北至支路十四,南面为九沙河、西面为备塘河。万科普福地块从面积上来说不算很大,但形状较为规整。

  翻开杭州楼盘全景图,会发现,杭州的市中心因受出让地块少的限制,可售楼盘既少且贵。

  反而是周边的几大板块,在近几年的成交中,一直处于不败之地,像之江转塘板块、下沙板块、闲林小和山板块,它们为杭州的楼市成交量做了很大的贡献,也直接影响着杭州楼市的走向。

  下沙板块:

  外来房企战场,万元楼盘仍是主流

  事实上,没有哪个区域能像下沙一样,集聚了如此多的外来大牌房企;或者说,外来大牌几乎不约而同地将进驻杭州的首个项目选在了下沙区域。

  这大概是因为下沙的几大优势:地价相对偏低、拥有江景资源、地铁房。事实也证明了他们选址的英明:像世茂江滨花园、保利东湾、金隅观澜时代几个大盘,都在前几年的成交榜单中名列前茅。

  在2012年,不少楼盘降价以求去化时,正是这些外来大牌房企,对下沙沿江区域打出了万元以下单价的宣传牌,再次引发了下沙沿江区域的购买热潮。

  新的一年,下沙板块是否会沿续之前的降价风?2013年,下沙板块有几个风向大盘启动,也许,他们的走向,会决定下沙板块的市场。

  风向盘代表:

  杭州碧桂园

  房源未开卖,就已经将碧桂园惯有的体贴物业服务带到杭州。这个建筑面积在18万平方米的项目,包含了高层公寓和双拼别墅等物业类型。据了解,这个开年之初即将开盘的楼盘,将以震撼低价入市,户型为8289平方米的刚需户型,精装均价在万元。看来碧桂园希望以高性价比打响开盘第一炮,但无论如何,这个价位,为2013年的下沙楼市定了个基调。

  杭州宝龙城市广场

  建筑面积33万平方米,项目是下沙新城首个以多业态综合性商业为主体,集高层住宅、联排别墅、精装SOHO、综合商业、步行商业街等形态为一体,已经于20119月首开。以其主推的90平方米刚需户型为例,开盘单价约在1.2万元,20126月之后,活动均价1.08万元/平方米,去化率非常可观。

  由此可见,万元房基本还是下沙板块楼市的主流。

  大城西板块:

  居住环境最受瞩目,选择余地很大

  这几年,借着城西的东风,大城西板块很活跃。城西以西,有很多可选的项目。有的紧靠西溪湿地;有的则位于小和山风景区;再远些,还有青山湖科技城的诸多公寓、排屋项目。放眼去年,大城西有几个楼盘表现不俗。像大华西溪风情这个纯排屋社区,在去年年底,针对客户需求推出平层排屋概念,以低总价吸引不少改善客户。而西溪·海,因为其低总价、户型赠送面积多、大盘配套完善等优势,使得开盘火爆,几次开盘都遭遇热销。2013年伊始,全国多地的雾霾天气,使得人们开始重新审视居住的环境。2013年的楼市,也必将环境列为重要因素。大城西板块,符合这样条件的大盘有不少。而2013年有大量销售计划的,有两个不得不提。

  风向盘代表:

  白马山庄

  项目位于小和山,三面环山,一面临溪,项目周围森林覆盖率达93%,总建筑面积23万平方米,容积率1.3左右,离武林广场18公里。整个项目背山面水,整体格局看起来像一只麒麟,项目根据山形特点,规划了双拼、联排、叠拼和高层公寓四种物业形态,目前在售的为纯四联排屋悦尚庭,面积262~280平方米,总价388万元起,相当于城西一套普通公寓的价格,却能拥有森林负氧离子达6级的生活享受。白马山庄去年推出排屋后,销量不错,预计今年上半年推出针对刚需的90~140平方米户型。

  越秀·星汇城

  位于青山湖科技城核心板块,总建筑面积150万平方米,致力于打造成青山湖科技城HOPSCA综合体。项目首期为综合体项目,内含五星级酒店、5A写字楼、大型SHOPPING MALL以及国际级居住小区。去年下半年,星汇城的刚需户型均价不到6000/平方米,在杭城大城西掀起一股价格风暴,两次开盘基本售罄。今年,星汇城仍然将有大批量的住宅上市,值得期待。

  之江转塘板块:

  旅游度假区优美生态,今年会有出彩表现

  前些年,之江的楼盘多以阳明谷、云栖玫瑰园等高端别墅为主。但近些年,随着政府对之江旅游度假区更大的投入,使得一些刚需客也把目光投入此处。201212月底,随着之江大桥的建成通车,拉近了之江和滨江的距离,也拉近了之江和主城区的距离。之江转塘,作为最有文化氛围的板块,又因为其环境和高性价比,也在2012年的楼市成交量中占据一席之位。

  2013年,这个板块还会有出彩表现,因为它既有高尔夫艺墅这样的大盘,也有像华润之江九里这样的地王新盘。

  风向盘代表:

  高尔夫艺墅

  总建筑面积52万平方米,项目定位为国际生态豪宅,其独有的三芒星设计,使每户都有270度的景观视野和空中花园,每户均有三个方向采光,两个方向日照,光线充足。项目分东西二区,其中东区的毛坯90平方米户型,折后价1.7万元/平方米。

  华润之江九里

  项目总建筑面积18万平方米,是集城市排屋、多层洋房、高层公寓于一体的高端住宅社区,从最优美的生态到最繁华的都市,只需15分钟。该项目让人瞩目,更多是因为它是之江地王,拿地价为15281/平方米。而根据透明售房网的预售证信息,其首批开盘房源,毛坯申报价在2.2~2.4万元/平方米之间。

  新城北板块:

  大盘带来新风向,价格徘徊在1~1.5万元

  用一个词来形容新城北板块,大器晚成毫不为过。这个板块因为配套相对偏晚,虽然地处主城区,价格却一直在1~1.5万元/平方米左右徘徊。

  随着厂房外迁、创意产业入驻、商业综合体开工、自然环境改善等一系列动作,尤其是十大综合体的规划,使得城北板块的美好未来已经不再停留在畅想上。

  这个板块有两个风向大盘,今年都会开盘。

  风向盘代表:

  杭州新天地

  建筑面积115万平方米,项目将打造成杭州市次级商业商务中心,集商业、商务办公、SOHO/LOFT商住区、文化创意休闲、总部经济于一体的城市综合体。经过几年的开发,这个备受瞩目的项目,即将在2013年节后首开,推出LOFT酒店公寓部分,户型为30~130平方米,层高5.4米,为精装修房源,可设计成3层。据了解,这部分产品总体量达30~40万平方米。

  城发·云锦城

  建筑面积25万平方米,成长型住区——城发·云锦城销售展示中心已经在日前开放,这也意味着长皋综合体与公众的首度公开见面。云锦城背依皋亭山风景区,如今,皋亭山已经被千亩桃园覆盖,这里将形成集休闲、娱乐、游览、购物、餐饮于一体的生态旅游景区。据了解,云锦城首期房源将在2013年的春天开启,主力户型88~122平方米,满足首次置业和改善品质居住的多重需要。

 

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